На картинке — история развития американских фондов недвижимости. Для понимания масштаба, капитализация американских REIT (Real Estate Investment Trust) составляет ~$1.6 трлн, а сами фонды владеют недвижимостью более чем на $4.5 трлн.
В России наши ПИФ (в их числе и Парус) оцениваются в ~₽500-600 млрд, а стоимость недвижимости внутри РФ фондов — около ₽2.4 трлн. В чем причина❓ Давайте разбираться.
____ 1️⃣ Структура жилого фонда и модель потребления Для американцев аренда на 10+ лет — норма. В США очень сильно развит сегмент ИЖС: ~70% семей живут в индивидуальных домах, а рынок аренды сформирован профессиональными операторами (то есть, компаниями, которые владеют иногда тысячами домов и управляют ими). Операторы составляют ~35% от данного рынка.
А еще американская семья спокойно воспринимает долгосрочную аренду. Соответственно, это формирует понятный и стабильный денежный поток. В России же 70% проживают в многоквартирных домах, а если эта недвижимость не досталась им от бабушки, то владение собственным жильем они иногда ставят главной жизненной целью.
А даже если денег у семьи стало со временем побольше, она предпочтет просто купить еще одну квартиру. 2️⃣ В РФ мало длинных денег Американские фонды недвижимости могут легко рассчитывать на постоянный приток длинного институционального капитала (например, пенсионного). В России пенсионная система и рынок долгосрочных накоплений устроены иначе.
Исторически было гораздо меньше капитала, который говорил: «Давайте вложим деньги в офисный центр и будем держать его 20 лет». 3️⃣ Объем рынка капитала В США REIT давно стали обыденностью, и даже обычный розничный Американский инвестор может держать часть своих накоплений в них. Предположим, фонд выпускает собственных акций на $1 млрд.
Кому их продать? •Можно пенсионным фондам •А можно страховым компаниям •А еще можно частным инвесторам •И даже иностранный капитал спокойно купит акции фонда. Российский рынок капитала гораздо меньше, что создает проблему ликвидности. Предположим, что вы купили пай ПИФа от Паруса, который владеет логистическим центром где-то в Сибири, а его якорный арендатор — СБЕР Логистика.
Почему стоимость вашего пая должна упасть на ~10% внутри дня, когда Украина атакует склады OZON в Ростове? Этого ли ожидает инвестор, покупая фонд недвижимости? Сомневаюсь. 4️⃣ Юридическая составляющая и политика регулятора (нашего ЦБ) Заметили, как в п.3 было упомянуто: акции REIT и пай Паруса? Это еще одна проблема: структура владения.
Покупая фонд недвижимости в РФ, вы покупаете пай с часто низкой ликвидностью, без массового инвестора, с коротким для недвижимости горизонтом инвестирования, часто без понятной дивидендной истории. А почему ПИФ недвижимости часто недоступны массовому инвестору в РФ? Потому что ЦБ хочет защитить неквалифицированного инвестора. Покупая фонд недвижимости в США, вы получаете акции фонда, который может обеспечить приток длинных денег, прозрачность для инвесторов, понятную дивидендную историю.
И да, горизонт инвестирования чуть ли не бессрочный. ____ Вот и получаем, что в США за несколько десятилетий сформировалась инфраструктура, которая превращает недвижимость в ликвидную ценную бумагу. А в России и недвижимость есть, и деньги иногда есть, и даже ПИФы есть, но вот инфраструктуры нет. На следующей неделе сравним два фонда недвижимости: российский и американский
Еще по теме:
Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы получать уведомления о новых обновлениях, информации, скидках и т. д.
