Пока ипотечный кредит не погашен полностью, недвижимость остается в залоге у финансовой организации. В связи с этим для ее отчуждения требуется обязательное согласие кредитора, если в договоре ипотеки не прописаны иные условия. Об этом сообщил директор компании «Жилфонд Александр Чернокульский, передает RT.
Специалист описал стандартный механизм проведения подобных сделок. В рамках этого процесса покупатель переводит часть денежных средств напрямую в банк продавца для погашения остатка задолженности. После этого кредитная организация направляет в Росреестр необходимый пакет документов для снятия обременения, а оставшуюся сумму от реализации недвижимости получает сам продавец.
Если сумма долга невелика, заемщик имеет возможность погасить кредит досрочно за счет собственных средств. Это позволяет выйти на сделку с уже чистой от обременений недвижимостью. Эксперт уточнил, что хотя Росреестр вносит изменения в единый государственный реестр недвижимости в установленные законом три рабочих дня, внутренние процедуры банка по подтверждению закрытия кредита и передаче документов могут занимать разное время в зависимости от регламента конкретной финансовой организации.
Чернокульский также обратил внимание на норму законодательства об ипотеке, действующую с 2024 года, которая предусматривает процедуру самостоятельной реализации заложенного имущества. По его словам, этот механизм наиболее востребован среди заемщиков, уже столкнувшихся с финансовыми трудностями. Он позволяет собственнику самостоятельно продать жилье и погасить долг, не дожидаясь судебного взыскания со стороны банка. Для запуска процедуры заемщик подает соответствующее заявление, на которое финансовая организация обязана дать ответ в течение десяти рабочих дней.
Отказ банка в такой ситуации возможен исключительно по основаниям, строго регламентированным законом. К ним относятся: уже инициированное банком судебное взыскание, возбужденная в отношении должника процедура банкротства, наличие предыдущей или последующей ипотеки, а также иные предусмотренные нормативными актами обстоятельства. При отсутствии таких причин кредитор обязан оформить согласие на продажу.
Отдельные правовые нюансы возникают при использовании средств материнского капитала для внесения первоначального взноса или погашения основного долга. В таких ситуациях родители обязаны выделить доли в приобретаемой недвижимости своим детям. Если детские доли уже официально оформлены, для совершения сделки потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Если же обязательство по выделению долей еще не выполнено, его необходимо реализовать в первую очередь, и только после этого запрашивать разрешение на продажу.
В завершение эксперт напомнил о налоговых последствиях для продавца. Если гражданин владел квартирой менее минимального предельного срока, у него возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Для единственного жилья этот срок в общем случае составляет три года, для иных объектов недвижимости — пять лет (с учетом иных предусмотренных законом оснований для освобождения от налогообложения). Наличие ипотечного обременения на расчет этих минимальных сроков владения никак не влияет.
Ранее сообщалось, что с 1 октября Минфин РФ изменил условия семейной ипотеки: ставка и максимальная сумма кредита теперь будут зависеть от количества детей и региона проживания семьи. Программа перестанет быть единой — многодетным семьям предложат кредиты под 2-6%, а для семей с одним ребенком ставка вырастет до 10-12%.
Еще по теме:
Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы получать уведомления о новых обновлениях, информации, скидках и т. д.
