По данным ДОМ.РФ, за девять месяцев 2026 года банки выдали около 0,8 млн ипотечных кредитов на 3,6 трлн рублей. Количество выросло на 33%, объём — на 35% год к году.
Но продажи новостроек за тот же период прибавили гораздо скромнее: застройщики реализовали 17 млн квадратных метров, на 3% больше прошлогоднего результата. Денежный объём продаж вырос на 6%, до 3,5 трлн рублей.
Это разные показатели: ипотечная статистика охватывает не только покупку новостроек. Поэтому рост ипотеки на треть нельзя воспринимать как такое же увеличение спроса на квартиры у застройщиков.
Спрос оживает перед изменением условий ипотеки
В сентябре застройщики продали 2,4 млн квадратных метров жилья на 495 млрд рублей. Рост год к году составил 12% по площади и 11% в денежном выражении.
Однако сентябрь стал только третьим месяцем с начала года, когда продажи превысили прошлогодний уровень. Как отмечают аналитики ДОМ.РФ, и в январе, и в июне, и в сентябре спрос подстёгивали новости об изменении условий семейной ипотеки.
По оценке ДОМ.РФ, ускорение обеспечила именно семейная ипотека. Сделки без ипотеки и по другим программам, наоборот, снизились. Для меня это главный признак того, что спрос за пределами господдержки остаётся слабым.
Покупатели старались успеть оформить сделку до изменения правил. Это помогает продажам сейчас, но одновременно забирает часть спроса из следующих месяцев.
Поэтому сильный сентябрь я бы не считал началом устойчивого подъёма. Сам ДОМ.РФ ожидает замедления ипотечных выдач до конца года.
При этом рынок очень неоднородный. В сентябре продажи новостроек выросли в 63 регионах, но в Москве упали на 27% год к году. Общая положительная цифра по стране не означает, что спрос восстановился в каждом городе и у каждого застройщика.
В сентябре за пределами десяти крупнейших регионов по объёмам строительства продажи выросли на 23%, а внутри этой десятки — лишь на 2%. Поэтому при оценке застройщика я бы смотрел, где находятся его проекты: средний рост по стране может плохо описывать его собственные продажи.
Жилья строится много, а продаётся оно не быстро
На 1 октября строительный портфель достиг 121,9 млн квадратных метров — исторического максимума. Это весь объём строящегося многоквартирного жилья, включая уже проданные квартиры, а не только свободное предложение.
За девять месяцев застройщики запустили 29,2 млн квадратных метров новых проектов, на 5% больше год к году. Но весь накопленный прирост обеспечил первый квартал. Во втором и третьем кварталах запуски уже снижались относительно прошлого года.
То есть застройщики постепенно сокращают новое предложение. Это реакция на условия рынка, но она не убирает квартиры, которые уже находятся в строительстве.
По оценке ДОМ.РФ, расчётный срок реализации непроданного строящегося жилья после сентября остался на уровне 3,2 года. Сильный месяц помог продажам, но не сократил этот показатель.
Для инвестора в акции или облигации застройщика здесь важнее не размер строительного портфеля, а способность его продавать и финансировать. Большая стройка сама по себе не означает большой будущей прибыли.
Рассрочки поддерживают сделки, но откладывают поступление денег
Во втором квартале каждая четвёртая квартира продавалась в рассрочку. На 1 сентября неоплаченная часть действующих договоров с рассрочкой достигла 1,5 трлн рублей.
Это не означает, что вся сумма просрочена. Но она показывает, сколько денег покупатели ещё должны внести по уже заключённым договорам.
Для застройщика продажа состоялась, а полная оплата ещё впереди. Рассрочки позволяют поддерживать спрос, но число проданных квартир и объём уже полученных денег становятся разными историями.
Поэтому хорошие отчёты о продажах нужно проверять вместе с условиями оплаты. Особенно если у компании большой долг: будущие поступления от покупателей не заменяют деньги, необходимые для текущих расходов.
Для покупателя тоже важен не только небольшой первый платёж. Существенно, какую сумму придётся внести в конце рассрочки и из каких средств она будет оплачена.
Цены растут примерно вместе с инфляцией
За январь-август индекс цен ДОМ.РФ на новостройки вырос на 4,9%. Инфляция за тот же период составила 4,7%. В реальном выражении, то есть после поправки на инфляцию, стоимость нового жилья практически не изменилась.
Получается, номинальное подорожание пока в основном сохраняло покупательную способность вложенных денег, а не давало заметный выигрыш сверх инфляции.
И здесь снова нельзя переносить среднюю цифру на любой объект. Например, за восемь месяцев новостройки в Краснодарском крае подешевели на 1,6%, тогда как в Петербурге подорожали на 9,4%.
Для покупки важен конкретный рынок: объём предложения, спрос и цена выбранной квартиры. Общероссийский индекс новостроек не заменяет такую оценку и не описывает динамику вторичного жилья.
Аренда подорожала за квартал, но доходность остаётся невысокой
На 1 октября в выборке ДОМ.РФ было 112 тыс. активных объявлений о сдаче квартир. За третий квартал предложение сократилось на 6%, а средние ставки выросли:
Однако объявлений всё ещё на 27% больше, чем год назад. А московская аренда остаётся на 13% ниже прошлогодней, петербургская — на 9%.
Это скорее частичное восстановление после снижения, чем новый дефицит арендного жилья.
По оценке ДОМ.РФ, расчётная арендная доходность в Москве и Петербурге составляет около 4,5% годовых. Показатель сопоставляет годовую аренду с медианной стоимостью квартиры на первичном рынке. Налоги, ремонт и периоды без арендатора уменьшают фактический результат собственника.
Поэтому повышение месячной аренды ещё не делает покупку квартиры под сдачу привлекательной. При такой доходности значительная часть ожидаемого результата зависит от будущего подорожания самого объекта.
Мой вывод
Я вижу рынок, где спрос есть, но он пока восстанавливается неравномерно и заметно зависит от условий ипотеки. Застройщики сокращают новые запуски, используют рассрочки и продолжают продавать большой строительный портфель.
Для покупателя это не повод торопиться из-за общего роста ипотечных выдач. Важнее сравнить конкретные предложения и полную стоимость сделки.
Для инвестора в недвижимость главный вопрос — сколько принесёт выбранный объект после всех расходов. А для инвестора в застройщиков — превращаются ли продажи в деньги и хватает ли этих денег на обслуживание долга. Именно это сейчас важнее красивых общерыночных цифр.
Telegram | MAX | YouTube | ВКонтакте
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Еще по теме:
Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы получать уведомления о новых обновлениях, информации, скидках и т. д.
