Основная часть выручки уходит на поддержание работы объекта. Эксплуатационные затраты, включающие обслуживание инженерных систем, лифтов, вентиляции и охраны, составляют примерно 6-8% от общей суммы. Эти расходы не зависят от загрузки и начисляются ежемесячно. Самая крупная статья — гостиничные операции: уборка, прачечная, закупка расходников и работа персонала. На них уходит до 35% дохода, причем чем выше загрузка, тем больше тратится на обслуживание.
Значительную долю бюджета «съедают» комиссии агрегаторов — таких как «Островок», «Суточно.ру» и «Яндекс.Путешествия». За привлечение гостей через эти платформы приходится отдавать до четверти стоимости бронирования. Дополнительно управляющие компании инвестируют в маркетинг: продвижение сайта, рекламу, создание контента и работу с соцсетями. На это уходит еще 3-6% выручки.
Коммунальные услуги — еще один немалый расход, который составляет 8-10% бюджета. Управляющие компании не могут влиять на тарифы, а объем потребления зависит от характеристик здания. С 2025 года в Петербурге действует туристический налог — 1% от стоимости проживания, который также ложится на плечи собственника.
В результате, по информации «ДП», совокупные операционные расходы достигают 50% от всей выручки. Чистый доход владельца напрямую зависит от сезона: в низкий период он может упасть вдвое, а постоянные расходы продолжают начисляться. Летом, напротив, спрос растет, что позволяет компенсировать высокие издержки.
Некоторые инвесторы пытаются повысить доход, передавая апартаменты в управление небольшим компаниям или частным операторам. На первый взгляд, это кажется выгоднее: такие управляющие берут фиксированный процент, а остальные услуги оплачиваются по факту. Однако на практике подобная схема часто приводит к дополнительным рискам и скрытым расходам.
Мелкие операторы редко обеспечивают полный комплекс гостиничных услуг. Они не всегда оформляют гостей по закону, не платят налоги, не проводят обязательную обработку помещений и не несут ответственности за порчу имущества. В результате качество сервиса падает, загрузка снижается, а тарифы приходится уменьшать. Кроме того, после года такой эксплуатации апартамент может потребовать серьезного ремонта, что сводит на нет всю экономию.
Профессиональные управляющие компании берут на себя полный цикл: от маркетинга и динамического ценообразования до ежедневного обслуживания и технической поддержки. Они удерживают 35% прямых расходов и дополнительно 15% — свое вознаграждение. Собственнику остаются коммунальные платежи, страхование и обновление интерьера по мере необходимости.
Доходность апартамента в апарт-отеле формируется сложнее, чем при классической аренде. Итоговая прибыль зависит от загрузки, гибкости тарифов, качества сервиса и эффективности управления. Управляющая компания обеспечивает стабильный гостиничный уровень, позволяя владельцу получать пассивный доход без постоянного участия в операционной деятельности.
Читайте на Peterburg2
Еще по теме:
Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы получать уведомления о новых обновлениях, информации, скидках и т. д.
