Часто в рассуждениях про девелоперов можно встретить умозаключения следующего содержания (все цифры условны): «У девелопера банковский долг 10 млрд руб. и облигационный долг еще 2 млрд руб. На эскроу счетах 11 млрд руб. В случае дефолта — банки спишут в счет погашения долга средства с эскроу, а держатели облигаций останутся ни с чем».
Пример скрина ниже: Не до конца понятно, как люди приходят к таким выводам. Одной из целей введения эскроу счетов при продаже недвижимости — была идея защиты дольщиков. Банк анализирует проект и выдает финансирование (кредит) за счет средств, поступивших на эскроу.
Носителем риска в данной схеме является банк. Если у застройщика дефолт, то банк будет обязан: — либо забрать все залоговое имущество (недостроенный ЖК), найти подрядчика и достроить объект; — либо вернуть средства с эскроу счетов. Банк простым взмахом руки не сможет сальдировать свои убытки (дефолтный кредит) со средствами на счетах эскроу.
Это тоже самое, если бы банк списывал депозиты вкладчиков в счет своих убытков в случае невозврата выданных кредитов. Средства на эскроу — это не средства банка. Поэтому в случае дефолта застройщика банк получает проблемный кредит на всю сумму, а не с учетом остатков на эскроу.
И в интересах банка этого не допускать. Скоро должны выйти операционные данные за I полугодие 2026 г. того же Самолета. Интересно, что там будет по показателям долга и наполнению эскроу счетов на фоне оживления ипотеки (в целом) и всплеска семейной ипотеки (в частности).
Еще по теме:
Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы получать уведомления о новых обновлениях, информации, скидках и т. д.
