«Последний год» — это моя гипотеза, а не прогноз. Ставка снижается, купоны уменьшаются, разрыв между биржей и недвижимостью сжимается на глазах.
В портфеле у меня облигации: ОФЗ и корпораты + акции. Недвижимости нет ни в каком виде, хотя это крупнейший рынок активов на планете. Я пока ничего не купил, только собираю варианты и считаю. Вот 5 форматов:
1. Квартира под сдачу
Средняя доходность однушки на вторичке — 6,1% годовых (Циан, начало 2026).
• Москва, Питер, Сочи, Казань: 4–5,5% • Хабаровск, Ярославль, Кемерово, Новосибирск: 7–9%
Окупаемость 15–20 лет. Самый малодоходный формат из всех.
Посуточная обещает 15–25%, но после простоев, уборки, мебели и налогов остаётся те же 7–9%.
Облигации пока платят больше и не звонят в полночь из-за сорванного смесителя.
2. Глэмпинг и базы отдыха
Пункт, от которого у меня загораются глаза. Я люблю природу и люблю делать людей счастливыми, а этот формат ровно про это.
Это уже бизнес: персонал, бронирования, уборка и сезонность.
Прошлой осенью пересмотрел кучу влогов про глэмпинги. Вывод для себя: строить нужно сразу базу, а не 1–2 домика.
Окупаемость рисуют за ~3,8 года. За 2023–2024 годы в сегмент зашло больше 50 млрд рублей, из них 18 млрд государственных (РБК).
Сезонность жестокая, в одиночку порог неподъёмный.
3. Земля
Денежного потока нет вообще.
Зато сотка под ИЖС в Подмосковье прибавила 19% за 12 месяцев к октябрю 2025 при сокращении предложения на 38% (Инком-Недвижимость).
Земля — ограниченный ресурс, в этом её плюс.
Минус: можно на 10 лет застрять с полем без коммуникаций и платить за еще налог.
4. Коммерция
Склады дают 9–12% годовых. Стрит-ритейл: 9–11% в спальных районах и 6–8% в центре Москвы.
Порог от 5–7 млн в регионах и от 12–15 млн в столицах.
Уход арендатора — это 2–5 месяцев простоя.
5. ЗПИФ недвижимости
Заходить можно прямо с брокерского счёта, большой капитал не нужен. Внутри таких фондов около 80% активов — склады.
Как я сравниваю всё это с биржей
Каждый объект ставлю рядом с активом из портфеля. Недвижимость должна обыграть его не в экселе, а после налога, простоя, ремонта и непредвиденных расходов.
Эксель нарисует базе отдыха 25% годовых при загрузке 70% круглый год. Ставлю реальные 40% и смотрю, что остаётся. Если ноль, значит я за свои деньги создал себе работу.
Дальше срок заморозки. Из ОФЗ выхожу в любой день, из склада в регионе — за полгода и с дисконтом.
И только в самом конце смотрю на потенциальную доходность. Не наоборот.
Я часто слышу, что однушка в ипотеку — это инвестиция.
Частично да, если параллельно держишь капитал под 15–16% в облигациях и взял семейную. Но по факту это самый низкодоходный актив из всех перечисленных.
С какой суммы капитала вы бы полезли в недвижимость и в какой формат?
Меня тянет к земле и глэмпингу, но пока не могу обосновать это цифрами.
Кто уже владеет — напишите, сколько выходит чистыми. Буду благодарен за реальный опыт!
Ставь лайк и подписывайся — здесь пишу полезные мысли о финансах, инвестициях и показываю свой ИнвестПуть!
Больше сильных мыслей в моём канале: t.me/dizagr_invest
Еще по теме:
Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы получать уведомления о новых обновлениях, информации, скидках и т. д.
