Бора-Бора Подольск — строящийся городской термальный комплекс-курорт, вход в который для инвестора оформлен через паи закрытого паевого инвестиционного фонда.
Для инвестора это одновременно 3 вещи: локация с понятным городским спросом, коммерческая недвижимость с высокой частотой посещения и операционный бизнес, который зарабатывает на потоке гостей, а не на одном арендаторе.
Именно такая связка сегодня быстро набирает популярность на рынке коллективных инвестиций. Только за первое полугодие 2026 года объем российского рынка ЗПИФ недвижимости превысил 1 трлн ₽.
Ниже — подробный разбор: что строится, почему выбран именно Подольск, как устроена модель дохода, на каком этапе сейчас находится стройка и какие риски стоит держать в голове до входа.
Бора-Бора Подольск — городской термальный комплекс-курорт на набережной реки Пахры, в историческом центре города.
Это не «баня с бассейном», а полноценный wellness-объект с несколькими зонами монетизации:
● термальные зоны и бассейны;
● SPA и процедуры;
● рестораны и гастрозона;
● клубные и абонементные продукты;
● детская и семейная инфраструктура;
● корпоративные программы.
Это разграничение не декоративное. Чем больше у объекта устойчивых источников выручки, тем меньше он зависит от одного фактора.
Если бизнес держится только на продаже входных билетов — конструкция слабая: просело число визитов, просела вся модель. Если внутри есть повторные покупки, допродажи и понятный семейный трафик — модель становится устойчивее к колебаниям сезона и настроения рынка.
2) Рынок wellness в 2026 году: почему тема на подъёмеWellness перестал быть нишевым увлечением состоятельных горожан. Люди покупают не «отдых» в абстрактном смысле, а восстановление, короткую перезагрузку после недели, семейный формат досуга рядом с домом.
Для инвестора это важно: спрос на такой продукт распределен по календарю ровнее, чем спрос на классический развлекательный объект. Театр или парк аттракционов люди посещают волнами, термы — привычкой.
Динамика в цифрах говорит сама за себя:
● мировой рынок wellnessдолжен вырасти с 830 млрд $ в 2023 году до 8,5 трлн $ к 2027-му;
● Россия подняласьс 17-го на 6-е место в мире по развитию оздоровительного туризма;
● темпы роста оздоровительного туризма в мире — 6,8%, в России — 14,4%;
● площадь термальных комплексов в стране должна увеличиться в 2,7 раза к 2028 году.
При этом на всю страну сейчас работает чуть больше 80 крупных термальных комплексов — рынок, по собственным оценкам основателя сети Юрия Бычкова в интервью РБК, ещё далёк от насыщения.
Локация — фактор, который либо делает проект, либо убивает его вне зависимости от качества самого здания.
Термальный курорт плохо работает там, где спрос нужно изобретать. Он хорошо работает там, где уже есть городская жизнь, поток людей и понятная платежеспособная аудитория.
Что даёт Подольск:
● 2й по численности населения город Московской области, около 353 тыс. человек;
● средняя зарплата в городе — ориентир около 107 700 ₽, что говорит о платежеспособной аудитории, а не о дотационном спальном районе;
● плотность населения — 7 747 человек на км², в полтора раза выше, чем в среднем по Москве;
● центр города и набережная Пахры дают не просто адрес, а сценарий: прогулка, семейный выходной, спонтанный визит вечером после работы;
● отсутствие в городе термальных комплексов сопоставимого масштаба — прямых конкурентов внутри города нет;
● рядом парк с ориентиром посещаемости 1,2–1,9 млн человек в год — готовый слой трафика прямо у дверей комплекса.
Для объекта, живущего с пешеходного и локального трафика, плотность населения едва ли не важнее общей численности города.
Если считать не по городу, а по кольцам доступности — картина ещё интереснее:
● в радиусе 30 минут от объекта живёт порядка 1,4 млн человек (сам Подольск плюс ближайшие жилые массивы юга Москвы — Бутово, Щербинка, прилегающая ТиНАО);
● в радиусе часа — уже 4,5 млн человек, это существенная часть ЮАО и ЮЗАО Москвы плюс южный пояс Подмосковья.
Для сравнения: у действующего комплекса сети в Нижнекамске часовое кольцо доступности — «всего» 1,2 млн человек, и это уже даёт около 530–830 тыс. посетителей терм в год. Разница в масштабе аудитории — пожалуй, главный довод в пользу Подольска относительно других городов, где сеть уже работает.
Добираться удобно и из Москвы, и из соседних городов:
● 17 км от МКАД по Варшавскому шоссе (около 20 минут на машине);
● 12 минут пешком от станции МЦД-2;
● порядка 40 минут на поезде до Курского вокзала;
● соседние крупные города — Домодедово, Троицк, Чехов, Серпухов, Коломна — в 30–90 минутах.
Основные параметры проекта:
● общая площадь комплекса — 13 885 м²;
● площадь земельного участка — около 1 га;
● этажность — 4 уровня: подземный этаж, цоколь и два наземных;
● парковка на 100 машиномест, предусмотрены подземная и наземная зоны, всесезонный открытый бассейн и веранда.
Функционально внутри:
● термальные зоны и бассейны;
● порядка 16 видов бань и саун (от классических и хаммамов до соляных и инфракрасных);
● SPA-пространства и косметологические кабинеты;
● зоны релакса и восстановления;
● детская инфраструктура;
● гастрономическая зона с несколькими ресторанами и кафе, выстроенная вокруг концепции «healing-меню».
Каждая зона выполняет свою роль в структуре будущей выручки: термальные зоны создают поток, SPA поднимает средний чек и маржу, гастро увеличивает длительность визита, детская инфраструктура расширяет аудиторию до семейной, абонементы делают сильнее будние дни.
Сильный термальный комплекс — это не объект «зашёл один раз посмотреть», а привычка.
Здесь работают четыре вещи:
● семейный сценарий — детская зона и гастрономия переводят разовый визит в регулярную практику;
● длинный визит — чем дольше человек остается, тем больше тратит не только на вход;
● повторяемость — абонементы и клубный формат создают базу возвратных клиентов;
● корпоративный спрос — если объект умеет продавать B2B-пакеты, будни перестают быть «мёртвым временем».
Значительная часть доверия к финансовой модели строится не на прогнозе «из головы», а на том, что формат уже работает.
Команда проекта позиционирует себя как амбассадора бренда «Городские термы» и использует действующие объекты сети как базу для расчётов по Бора-Боре.
По сети в целом: 24 действующих комплекса по России, годовая выручка — от 4 млрд ₽, операционная рентабельность — от 50%.
Три объекта для сравнения:
● Самара: 23 700 м², выручка 654 млн ₽ в год, прибыль 450 млн ₽, посещаемость 750 000 человек в год;
● Нижнекамск: 18 000 м², выручка 902,4 млн ₽ в год (+18% год к году), прибыль 439 млн ₽, посещаемость более 2,5 млн человек за 3 года;
● Воткинск: 2 500 м², выручка 197,4 млн ₽ в год, прибыль 103 млн ₽, посещаемость более 1,5 млн человек за 10 лет.
Из этой тройки Нижнекамск — самый близкий аналог по логике сравнения. У него часовое кольцо доступности всего 1,2 млн человек против 4,5 млн у Подольска, при этом комплекс уверенно приносит сотни миллионов прибыли в год.
По плотности потенциальной аудитории Подольск объективно сильнее любого из уже открытых объектов сети. Вопрос в том, сможет ли новый комплекс конвертировать этот масштаб в такую же операционную дисциплину, а не только в красивую цифру в презентации.
Один из первых вопросов, которые стоит задать по любому строящемуся проекту: это концепция или уже реальная стройка?
По Бора-Боре на данный момент:
● получены технические условия на инженерные подключения;
● согласован архитектурно-градостроительный облик;
● разработаны технологические решения термального комплекса и решения по точкам питания;
● есть проектная документация с положительным заключением экспертизы;
● получено разрешение на строительство.
Отдельно согласованы вопросы по линии авиации, культурного наследия, дорожного примыкания, экологических и санитарных требований. Для набережной в историческом центре это не формальность, а реальный фильтр, который многие проекты не проходят.
Актуальный график реализации:
● апрель 2026 — начало работ на площадке (пройдено, территория расчищена, установлен новый периметр);
● 30 апреля 2026 — старт торгов паями на Московской бирже (пройдено);
● октябрь 2026 — плановая готовность фундамента;
● IV квартал 2027 — запуск комплекса;
● I–II квартал 2028 — первая прибыль от операционной деятельности и потенциальные выплаты пайщикам.
По собственным отчетам проекта на середину августа 2026 года готовность оценивается в районе 12% — расчищена территория, идёт подготовка котлована и площадки под парковку.
Видеоотчеты со стройки публикуются регулярно, что для строящегося ЗПИФ само по себе редкость и добавляет прозрачности процессу, которую на слово проверить нельзя, а на видео — можно.
В модели заложено пять источников: разовые посещения, абонементы, SPA-услуги, гастрономия, корпоративные продажи.
Прогнозные ориентиры по потоку:
● 2 220 посетителей в день;
● средний чек в термальную зону — 1 350 ₽;
● с учётом расширенной корзины (аренда, допуслуги) — 1 490 ₽;
● средняя дневная выручка — 3,31 млн ₽.
Эти цифры откалиброваны по Нижнекамску: там при потоке 1 450 человек в день и среднем чеке 1 400–1 700 ₽ дневная выручка держится на уровне 2,47 млн ₽. Подольск закладывается с более высоким потоком именно из-за кратно большей аудитории в часе доступности.
Если ориентироваться на среднюю дневную выручку 3,31 млн ₽ и работу без простоев, годовая выручка выходит на уровень около 1,2 млрд ₽.
Дальше всё решает маржа. При заявленной по сети операционной рентабельности от 50% и консервативном допущении в 40% годовая прибыль укладывается в диапазон примерно 480–600 млн ₽. Сама вилка достаточно широкая, чтобы понимать: точная цифра появится только после первого полного операционного года.
Четыре рычага, от которых реально зависит результат:
● поток гостей — если объект не добирает посещаемость, слабеет вся модель целиком;
● доля допродаж — SPA, гастро, абонементы и корпоративные пакеты способны радикально изменить экономику в плюс или в минус;
● инженерные и эксплуатационные расходы — термальный бизнес технологически сложен, ошибка в расчёте затрат на воду, тепло и обслуживание оборудования быстро съедает маржу;
● качество оператора — даже идеальная локация не спасёт объект при слабом сервисе и управлении.
Вход в проект идёт не через покупку объекта целиком, а через пай комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Термы «Бора-Бора»».
Фондом управляет АО «Центротраст» — лицензия ЦБ РФ № 21-000-1-00575, под управлением компании порядка 530 млрд ₽ чистых активов, ТОП-5 управляющих компаний по объёму активов ЗПИФ в рэнкинге «Эксперт РА». Контроль ведёт специализированный депозитарий.
Паи торгуются на Московской бирже с 30 апреля 2026 года:
● тикер — XSBORA;
● ISIN — RU000A10ENY3;
● регистрационный номер — 7658-СД;
● уровень листинга — третий.
Купить паи можно на бирже через любое инвестиционное приложение — практически любого брокера, кроме Т-Банка (у него паи фонда просто не представлены в приложении на момент написания этого разбора), либо напрямую через своего брокера.
Доступ — только для квалифицированных инвесторов. Это даёт более прозрачную юридическую конструкцию и возможность биржевого входа и выхода, но не даёт ни гарантированной доходности, ни автоматической ликвидности в любой момент, ни защиты от рыночного риска. Это не мелкий шрифт для вида — это то, что реально стоит держать в голове.
Логика дохода — в двух разных по природе фазах.
**Фаза 1. До ввода объекта в эксплуатацию.** Доход формируется за счёт роста стоимости самого актива по мере строительства: чем дальше продвинулась стройка, тем меньше в проекте неопределённости и тем дороже он оценивается.
По расчётам, приведённым в материалах проекта, стоимость объекта на старте реализации оцениваетсяот 1,5 млрд ₽ (по себестоимости строительства), а стоимость готового объекта после запуска — от 4,5 млрд ₽.
Управляющая команда называет по этой фазе прогнозный ориентир до 90% годовых — это прогноз на основе модели, а не гарантированная доходность, и итоговая цифра зависит от того, насколько строительство идёт по графику.
**Фаза 2. После запуска объекта.** Основным источником становится операционная прибыль комплекса и потенциальные дивидендные выплаты пайщикам — по той же логике, по какой сегодня приносят прибыль Самара, Нижнекамск и Воткинск. Здесь управляющая команда ориентирует на диапазон **до 45% годовых**, также без гарантии.
13) Риски, которые стоит держать в головеСильная презентация не отменяет обычных рисков любого строящегося актива.
**По срокам.** Стройка объекта такого масштаба редко идёт день в день с планом, и сдвиг дат — фундамента, ввода в эксплуатацию — исключать нельзя. Это нормально для девелопмента, но напрямую влияет на то, когда именно начнётся вторая фаза дохода.
**По операционке.** Прогнозы по потоку и чеку откалиброваны на Нижнекамске, но Подольск — новый рынок для сети. Локальное поведение аудитории — сколько людей реально готовы платить 1 500 ₽ за визит регулярно, а не разово — станет понятно только после запуска.
**По ликвидности.** Паи торгуются на бирже, но третий уровень листинга и статус «для квалифицированных инвесторов» означают более узкий круг покупателей, чем у голубых фишек. Выйти из позиции день в день по рыночной цене не всегда получится быстро.
**По регулированию.** Доходность не гарантирует ни управляющая компания, ни государство — об этом прямо предупреждает сама презентация фонда, и это не формальность, а суть инструмента.
Бора-Бора Подольск — проект на стыке девелопмента, коммерческой недвижимости и операционного wellness-бизнеса.
Это не абстрактная концепция на рендерах: у проекта есть стройка с графиком, биржевой тикер с историей торгов и оператор с проверяемой отчётностью по действующим объектам сети.
**Сила проекта** — в локации (аудитория в разы больше, чем у любого объекта сети на сегодня), мультидоходной модели и опоре на работающий формат.
**Слабое место** — как у любой стройки: горизонт в полтора года до запуска и связанные с этим сроки, инженерия и рыночные риски.
Разумный подход — не влюбляться в картинки, а сверять цифры с тем, что сеть уже показывает на действующих объектах, и следить за стройкой по видеоотчётам, а не только по презентации.
Подробную презентацию, финансовую модель ипакет документов по проекту можно посмотреть на сайте — там же есть калькулятор доходности под конкретную сумму и срок входа.
* Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
** Инвестиционные паи фонда предназначены исключительно для квалифицированных инвесторов.
*** Информация об инвестиционных паях раскрывается в соответствии со статьёй 30.2 Федерального закона от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и адресована квалифицированным инвесторам.
Еще по теме:
Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы получать уведомления о новых обновлениях, информации, скидках и т. д.
