Недавно мы считали доходность аренды. А сейчас я решила посчитать, сколько заработала на своей студии за полтора года, учитывая вложенные средства. Купила её в марте 2025 года за 10,05 млн ₽:
С тех пор платила ипотеку и вложила ещё 850 тысяч ₽ в обустройство, а всего из моего кармана ушло около 3,8 млн ₽. Сейчас квартира стоит примерно 14,5 млн ₽, а остаток ипотеки — около 7,8 млн ₽. То есть моего капитала в ней: 14,5 − 7,8 = 6,7 млн ₽.
Но деньги я вкладывала постепенно, поэтому обычный ROI здесь не очень показателен. Я посчитала XIRR — среднегодовую доходность с учётом дат всех вложений и получилось ~ 68% годовых.
При этом сама квартира подорожала «всего» на 44%. Почему мои деньги заработали больше? Ипотечное плечо.
Я вложила 2,1 млн первоначального взноса, банк добавил почти 8 млн под 5,9%, а дорожала при этом вся квартира. Конечно, 2,9 млн пока существуют в основном на Циан. При реальной продаже появятся налог и расходы.
Но всё-таки забавно:
бетон вырос на 44%.мои деньги — примерно на 68% годовых.Через год показатель XIRR сократится, не смотря на аренду, так как основной рост уже произошел. Именно поэтому среди инвесторов так популярна стратегия продажи на ключах: не нужно вкладывать деньги и время в меблировку и заниматься сдачей в аренду, а прибыль получаешь отличную.
💬 Если квартира дала такой рост, нужно ли держать ее дальше?
Еще по теме:
Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы получать уведомления о новых обновлениях, информации, скидках и т. д.
