В октябре Акцент провел открытый вебинар по рынку коммерческой недвижимости и своим ЗПИФ: Акцент 4 (ТЦ «Сокольники», для квалов) и Акцент 5 (склад «Валищево», для неквалов).
Из интересного: по Акценту 4 УК сообщила, что кредит продлят. По Акценту 5 подтвердила план выплат и ответила на вопросы пайщиков в телеграм-чате.
Еще одну деталь я нашел уже не на вебинаре, а на Рутуб-канале Акцента: в ролике про Акцент 5 доход фонда на обложке назван гарантированным.
По финмодели фонд гасит в 2026 году кредит около 1,2 млрд ₽ деньгами от допвыпуска паев (SPO). На вебинаре УК назвала среди приоритетов другое: в 2027 году фонду «предстоит частичное погашение и продление кредита».
Получается, допэмиссия не собрала сумму, которую закладывала финмодель. Разрыв между анонсами SPO и привлеченными деньгами разбирал в августе, теперь его последствие видно в планах самой УК.
Пайщик спросил на вебинаре, как это скажется на выплатах. УК ответила, что доход на пай сохранят, а рост процентов покроют из «резервов и всех финансовых возможностей актива». Ставку по кредиту, размер резервов и сумму погашения не назвали.
Сам ТЦ при этом работает хорошо: вакансия 0% с 2022 года, посещаемость в этом году выросла на 5%, чистый операционный доход за полугодие — на 7%. Вопрос не к объекту, а к долгу фонда.
У Акцента 5 кредита нет. На 2026 год УК подтвердила выплату 123,13 ₽ на пай, на 2027-й целевая выплата около 128 ₽: при цене пая 862 ₽ это около 15% годовых. В октябре аренду «Деловых Линий» проиндексировали на 6,35%.
Расходы растут вместе с инфляцией, кроме страхования. Рост тарифов УК назвала существенным и покроет его из резервов фонда.
Еще несколько ответов УК дала пайщикам в телеграм-чате:
Страховка. Объект застрахован в СОГАЗе, полис покрывает ущерб от БПЛА и ПВО и потерю аренды на время восстановления. Лимит — «на сумму восстановительных работ».
Доля группы. Неснижаемая доля группы Accent во всех фондах — 20%.
Аренда после 2032 года. УК заинтересована в продлении договора с «Деловыми Линиями», условия обсудят перед окончанием договора «с учетом будущей рыночной ситуации».
Оценка. Кап-рейт в последней оценке — 12,25%, по данным аналитического отчета CMWP.
Биржа при этом оценивает склад иначе. Антон Комаров, директор департамента складской недвижимости, сказал, что 15% к цене пая «в первом приближении» можно считать кап-рейтом. Выплата и кап-рейт не одно и то же, но порядок понятен: оценщик считает склад по 12,25%, биржа — ближе к 15%. Отсюда и дисконт пая к расчетной стоимости (РСП).
Этот ролик с вебинаром не связан: я нашел его сам на Рутуб-канале Accent Capital. Это видео про склад «Валищево», оно вышло в апреле. В описании речь о «стабильном доходе», а на обложке: «Акцент 5: склад с гарантированным доходом». Закон о рекламе (часть 2 статьи 28) запрещает в рекламе финансовых услуг гарантировать будущую доходность, если ее нельзя определить заранее. Доход ЗПИФ недвижимости заранее не определен и зависит от многих факторов. Является ли обложка рекламой в смысле закона, решать не мне.
Похожие формулировки звучали и на вебинаре: пайщики «могут быть уверены» в исполнении заявленной доходности, а на 15% в 2027 году «можно смело ориентироваться».
На сайте УК договор аренды «делает получение пассивного дохода предсказуемым». Стенд УК на конференции Смартлаба 31 октября был оформлен как «пляжный клуб» Papaya Club, а по итогам конференции УК написала в телеграм-канале: «настоящий пассивный доход — это когда объект работает, а вы — отдыхаете».
Однако гарантировать доход фонда некому: ни УК, ни арендатору, ни АСВ, которое паи не страхует.
По-моему, разговоры о «гарантированном» и «пассивном» доходе скорее настораживают, особенно с учетом текущей непредсказуемой рыночной ситуации.
Объекты у Акцента достаточно сильные. Вопросы в другом. В Акценте 4 план по кредиту не выполнен: вместо погашения допэмиссией — продление. В Акценте 5 доход на обложке ролика назван гарантированным, хотя гарантии дохода у фонда нет.
Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале | MAX.
Еще по теме:
Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы получать уведомления о новых обновлениях, информации, скидках и т. д.
