В июне разбирал, чем закончился первый «Арендный поток» от Альфы. Напомню, фонд недвижимости владел шестью «Пятерочками», при закрытии распродал их и вернул пайщикам 239 141 ₽ на пай вместо 305 000 ₽, за которые пай продавали на старте (–22%). Главный вопрос к УК был тогда про дисконт: объекты продавали дешевле, чем они стоили по отчетам оценщика.
У «Арендного потока 2» стратегия такая же: три магазина, сданных сети X5. Срок фонда истек 2 марта 2026 года, и с тех пор УК распродает объекты, чтобы рассчитаться с пайщиками. Тогда же я написал, что второй фонд рискует повторить судьбу первого.
Потому что, по словам УК, расчеты с пайщиками занимают до 6 месяцев (до 2 сентября). Только у «Арендного потока» ликвидация заняла 13. А чем меньше времени ждать выгодную цену, тем выше риск дисконта при продаже. Особенно в случае с проблемными объектами.
Первый объект уже продан. Дисконта к оценке на этот раз нет: продали даже немного дороже, чем объект стоил по последнему отчету оценщика. Просто саму оценку снизили до сделки.
Предлагаю подробно разобрать этот кейс.
Для начала немного базы. Сколько стоят объекты в действующем фонде, решает независимый оценщик: он с определенной периодичностью составляет отчет, а УК ставит его цифру в отчетность фонда. Поэтому расчетная стоимость пая (РСП) снижается в момент выхода нового отчета об оценке, а не в момент продажи.
С начала года стоимость недвижимости фонда снижалась трижды в результате переоценки: в феврале на 34,2 млн ₽, в июне на 48,2 млн и в июле на 78,6 млн. Суммарно это 161 млн ₽, примерно шестая часть всей недвижимости по оценке на январь.
РСП изменилась с 314 979,62 ₽ в конце января до 282 901,31 ₽ на 31 августа (–10%). Это меньше на 5,7%, чем при формировании фонда в 2020 году, когда пай стоил 300 000 ₽.
Про снижение стоимости пая вследствие переоценки УК рассказала пайщикам сама. В итогах первого полугодия сказано:
Последняя переоценка до продажи объектов — 30 июня. Все три объекта тогда еще были в фонде, продажи не начались.
Первая и пока единственная сделка прошла в июле. Фонд продал «Перекресток» в Путилково, здание 1822 м² в Красногорске Московской области, немного выше оценки. В отчете от 30 июня объект оценивали в 447 489 000 ₽ без НДС, а покупатель заплатил на 3 330 672 ₽ больше — около 451 млн ₽.
От первого фонда это отличается только порядком действий. Там сначала продавали, и цена сделки оказывалась ниже оценки. Здесь оценку снижают до сделки, и продают уже практически по ней.
Чтобы понять, сколько эта сделка стоила пайщику, сравнивать надо не с оценкой, а с ценой, по которой фонд объект когда-то купил.
В апреле 2021 года «Перекресток» обошелся фонду в 525 млн ₽ без НДС. Продали его в июле 2026 года примерно за 451 млн ₽.
Разница 74 млн ₽, или –14% в номинале за пять лет, без учета инфляции. Сверху фонд начислил еще 13,5 млн ₽ за услуги по совершению сделки.
Получается, июльское снижение стоимости пая к этой сделке отношения не имеет, так как объект продали даже немного выше оценки. Дальнейшие отрицательные переоценки в 78,6 млн ₽ пришлись на два оставшихся объекта, которые пока не продали.
Основная часть суммы, 68,7 млн ₽, — это здание «Пятерочки» на Волжском бульваре в Москве. Обратите внимание на изменение оценки.
По состоянию на 5 июня: 420 599 000 ₽ без НДС, отчет подписан АО «НЭО Центр».
Отчет от 20 июля по тому же зданию подписан уже другой компанией, ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ», и цифра там другая — 351 902 000 ₽ без НДС. Между двумя отчетами шесть недель, а вторая оценка на 16% ниже.
Внутри отчетов разница еще больше: оба оценщика сравнивают здание с похожими объектами на рынке (сравнительный подход), и здесь у «НЭО Центра» получилось 504,9 млн ₽, у «Лабриума» — 359,8 млн, разница уже 29%.
В правилах фонда перечислены четыре оценщика, и УК вправе поручить оценку любому из них. Формально ничего не нарушено. Но с 2021 года все отчеты по фонду делал только «НЭО Центр» (32 раза подряд), а теперь другой оценщик.
Рынок за шесть недель так не меняется. Изменилась не цена здания, а подходы того, кто ее считает.
Два помещения в Москве на 412,7 млн ₽. Больше половины активов фонда, 57,21% на 31 августа, — это уже не недвижимость, а деньги за объект в Путилково на депозите в Альфа-Банке.
Когда эти два помещения продадут, сделки, скорее всего, снова пройдут по отчету оценщика, и вопросов к цене не возникнет. Пай к тому моменту уже подешевел.
В первом фонде объекты продавали ниже оценки, и дисконт было видно прямо в отчетности. Во втором оценку снижают заранее, а продают уже по ней — и к цене сделки не придерешься.
Убыток от этого никуда не делся: по первому объекту он составил 74 млн ₽ к цене покупки. Просто пайщики увидели его не в день сделки, а на переоценках, которые прошли до нее.
Значит, дело не в том, как оформлена продажа, а в самом объекте. Сильный при ликвидации продается близко к оценке, потому что спрос на него есть в любой месяц. Слабый показывает настоящую цену именно на выходе — и неважно, снизят оценку до сделки или после.
А вы смотрели, кто и когда последний раз оценивал объекты вашего фонда?
Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.
Еще по теме:
Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы получать уведомления о новых обновлениях, информации, скидках и т. д.
